Bonjour à tous
Je suis Céline Granier avocat fiscaliste.
Vous pensez que la fiscalité c’est compliqué ? Je vais vous aider à y voir plus clair !
Vous vous demandez quel choix faire entre SCI et SARL famille ? Aujourd’hui, je vous parle de la SARL famille, pourquoi la choisir plutôt que la SCI, dans quels buts la créer ? quel régime fiscal va s’appliquer, IS ou IR ?
Aujourd’hui, on parle SCI et SARL de famille ! Vous vous demandez quel est le bon choix entre les deux ? La SARL de famille dans la plupart des cas. Je vous explique pourquoi ! Dans quels buts la créer ? quel régime fiscal appliquer entre IS et IR ? Nous allons voir tout cela ensemble !
Nous allons voir tout cela ensemble !
Pour réaliser un investissement immobilier, on pense généralement à la SCI, société civile immobilière. Or, il existe la SARL de famille, plus protectrice et qui permet de bénéficier des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en profitant du barème de l’impôt sur le revenu.
Mais avant de rentrer plus dans les détails, voyons d’abord ce qu’est une SARL de famille.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’une SARL de famille ?
Le concept de SARL de famille est un simple régime fiscal. Il ne s’agit pas au plan juridique d’une forme de société particulière. C’est une Société à Responsabilité Limitée classique.
Pour être qualifiée de SARL de famille, elle doit remplir 2 conditions :
- Être constituée entre membres d’une même famille : personnes mariées/pacsées/frères et sœurs /enfants /parents jusqu’au 2ème degré càd petits-enfants et grands-parents
- Son activité doit être commerciale, artisanale ou industrielle. A la différence d’une SCI dont l’activité est juridiquement civile : la gestion d’un patrimoine immobilier.
Pourquoi créer une SARL de famille plutôt qu’une SCI ?
La SARL de famille est plus avantageuse que la SCI sur de nombreux points. Nous allons voir ensemble lesquels.
Limitation de responsabilité
Un des avantages majeurs de la SARL de famille est la limitation de la responsabilité des associés. Ils sont responsables qu’à hauteur de leurs apports. Ils n’exposent pas leurs biens personnels aux mains des créanciers en cas de difficulté de la société. Dans une SCI, en revanche, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables.
Donc, attention, réfléchissez bien avant de créer une SCI avec vos enfants mineurs !
Location meublée avec imposition à l’IR
La SARL de famille permet de réaliser des investissements immobiliers pour faire de la location meublée en étant imposé à l’IR.
Attention, la SARL de famille à l’IR fait uniquement de la location meublée, elle ne peut pas avoir une activité de location nue qui est une activité civile. C’est une des différences majeures avec la SCI. Une SCI peut faire de la location meublée en restant à l’IR uniquement si celle-ci ne dépasse pas 10 % de son CA. Sinon elle bascule de facto à l’IS car la location meublée est fiscalement commerciale donc taxée à l’IS.
Tout l’intérêt de la SARL de famille est donc de pouvoir faire de la location meublée, tout en restant imposé à l’impôt sur le revenu. C’est donc au regard de son régime fiscal que la SARL de famille est très intéressante.
Voyons cela plus en détails.
Le régime fiscal d’une SARL de famille
Le régime fiscal d’une SARL de famille est différent si vous êtes en période de location ou de revente. C’est une sorte de mix de plusieurs régimes favorables pour faire de la location meublée.
Durant la location
Une SARL est assujettie de plein droit à l’IS. Tandis qu’une SCI est soumise par nature à l’IR.
Mais la SARL de famille peut opter pour l’IR, régime de la translucidité fiscale. Il s’agit d’un régime dérogatoire applicable par voie d’option et sous conditions.
Cela signifie qu’elle aura une activité commerciale, càd la location meublée (non professionnelle), tout en étant imposé à l’IR. En pratique, chaque associé est imposable sur sa quote-part de bénéfice (dans la catégorie des BIC et non revenu foncier).
Cette option permet de bénéficier de l’amortissement d’une partie du bien immobilier et des travaux qui sont les avantages de la location meublée.
Grâce à ce régime, l’associé de la SARL de famille peut sous conditions bénéficier :
- du statut de LMP ou LMNP au titre de l’IR ;
- du régime des amortissements mis en report afin de percevoir des loyers nets d’imposition ; il va déclarer 0 à l’IR
Pour pouvoir bénéficier du régime de la LMNP, deux conditions cumulatives doivent être respectées par chaque associé :
- Les recettes tirées de l’activité de location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € ;
- Les recettes réalisées doivent être inférieures aux revenus du foyer fiscal.
Si les conditions ne sont pas respectées le régime est celui de LMP, loueur meublé professionnel.
A signaler : une SARL de famille ne pourra jamais distribuer de dividendes car la notion de dividende n’existe pas dans ces sociétés.
A la revente du bien par la sarl : régime de la plus-value
En cas de vente du bien immobilier par la SARL de famille, les associés personnes physiques LMNP seront imposés selon le régime des plus-values immobilières des particuliers avec le bénéfice de l’abattement pour durée de détention, à compter de 5 ans de détention. S’ils sont LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
Le régime de la SARL de famille avec option à l’IR permet d’éviter le problème majeur de la SCI à l’IS qui est l’imposition de la plus-value de cession du bien sur la base de la valeur nette comptable (avec réintégration des amortissements pratiqués durant la location).
Vigilance sur ces 3 points !
Pour finir, 3 points sur lesquels vous devez absolument prêter attention :
Charges sociales
Le gérant non rémunéré paiera des charges sociales calculées sur la base d’un montant forfaitaire. Prévoyez autour de 1 500 euros par an de cotisations sociales pour le gérant sans aucune rémunération !
Fin de l’imposition à l’IR
Le régime à l’IR n’est plus possible si la SARL de famille ne respecte plus ces 2 conditions :
- Etre membre d’une même famille : vigilance décès séparation …
- Avoir une activité commerciale, industrielle et ou
Dans ce cas, et sauf tempéraments, la société rentre automatiquement dans le champ d’application de l’IS. En cas de divorce par exemple, la SARL de famille entre ex-époux n’aurait plus lieu d’être et serait à nouveau assujettie à l’IS avec des conséquences fiscales pénalisantes.
Statuts sur mesure
La SARL de famille ayant aussi un objectif de transmission, pensez à prévoir des statuts sur mesure prévoyant notamment le décès d’un associé, les pouvoirs du gérant et d’autres dispositions propres à garantir la continuité de la société.
Voilà j’espère que vous avez compris l’intérêt de créer une SARL de famille par rapport à une SCI !
Un dernier conseil très important : avant de vous lancer, soyez clair sur vos objectifs pour votre investissement, afin de constituer une SARL sur mesure et répondant parfaitement à vos besoins !
Je vous conseille aussi de vous entourer d’un expert-comptable maitrisant la comptabilité des locations meublées et des amortissements par composants.
Si vous avez des questions, écrivez-nous en commentaires, nous y répondrons avec plaisir.
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