Bonjour à tous
Je suis Céline Granier avocat fiscaliste.
Vous pensez que la fiscalité c’est compliqué ? Je vais vous aider à y voir plus clair !
Aujourd’hui, je vous parle du montage holding et SCI (société civile immobilière)
En quoi consiste ce montage ? êtes-vous concernés ? Quels sont les avantages ?
Nous allons voir tout cela ensemble !
Vous avez créé une société commerciale SARL ou SAS qui fonctionne bien. Ayant atteint un chiffre d’affaires significatif, vous avez apporté vos titres à une holding que vous détenez à 100 %. Aujourd’hui, vous souhaitez faire des investissements immobiliers en utilisant votre holding.
Le schéma holding et SCI est donc adapté à votre situation.
Je vous explique pourquoi !
Mais tout d’abord, voyons en quoi consiste le montage holding / SCI à l’IS.
Le montage holding / SCI à l’IS, c’est quoi ?
Dans le cas d’un montage holding / SCI à l’IS, ce n’est pas vous qui détenez en direct 100 % des parts de la SCI mais c’est la holding, plus un autre associé. Je vous rappelle qu’il faut 2 associés pour constituer une SCI.
La holding est donc dans ce cas la société mère qui détient avec vous 1 ou plusieurs SCI, et gère donc le patrimoine immobilier.
Ce schéma permet de constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages juridiques et fiscaux, et de financements attractifs.
Êtes-vous concerné par le montage holding / SCI ?
Dans le contexte actuel, ce montage est intéressant pour tous les chefs d’entreprises qui souhaitent optimiser la fiscalité de leur structure et faire grossir leur patrimoine.
Il ne concerne pas que les sociétés valorisées à plusieurs 10aines de millions d’euros. Si votre société d’exploitation fonctionne bien, distribue des dividendes qui vont remonter vers la holding, alors la holding a tout intérêt à réinvestir cet argent via les SCI.
Ce montage est donc en ce moment à privilégier avec une ou plusieurs SCI à l’IS afin de bénéficier des avantages fiscaux multiples.
Avant d’en venir à ces avantages, si vous voulez soutenir cette chaîne et voir encore plus de vidéos sur la fiscalité, je vous invite à liker et vous abonner.
Voyons maintenant ces fameux avantages de ce montage holding / SCI !
Quels sont les avantages du montage holding / SCI ?
Protection du patrimoine familial
La SCI permet avec des statuts sur mesure de faciliter la protection et la transmission du patrimoine.
Tout d’abord, dans les statuts, on prévoit une séparation entre le capital (les associés détenant le capital ont le droit de vote) et le pouvoir (la gérance). Cela signifie qu’il est possible d’accorder des droits de vote plus importants aux héritiers pour éviter la disparition de l’entreprise familiale au décès du ou des fondateurs.
De plus, le démembrement des parts de la SCI est aussi à envisager. De même que la transmission des comptes courants dans la SCI est un sujet qui doit être anticipé.
Le régime mère fille
Opter pour le régime mère-fille est le 2ème avantage du schéma holding / SCI.
Pour qu’il s’applique, toutes les SCI du groupe doivent avoir opté pour l’impôt sur les sociétés.
Le principe est de faire remonter les dividendes de la société d’exploitation (SARL ou SAS) à la holding en quasi-exonération d’impôt. En effet, seuls 5% des bénéfices sont imposés entre les mains de la holding (soit 5 % x 25 % taux de l’IS = 1,25 %).
Pour un dividende distribué de 50 000 euros, l’IS dû sera donc de 625 euros !
La holding pourra donc apporter en compte courant 49 375 euros (50 000 – 625) à la SCI afin d’acheter un bien immobilier.
Attention, l’objectif du montage est d’utiliser les fonds remontés vers la holding pour réinvestir via la SCI et non de se distribuer des dividendes au niveau de la holding. En effet, le montage holding et SCI à l’IS permet de générer du profit grâce au loyer mais sans fiscalité complémentaire pour vous investisseur personne physique. Si vous vous distribuez un dividende vous devrez acquitter la flat tax de 30 %.
A côté du régime mère fille existe l’intégration fiscale. Régime plus sophistiqué permettant de calculer l’IS au niveau de la mère. L’intérêt est d’avoir des filiales déficitaires.
Emprunter via la SCI
3ème avantage du montage holding / SCI à l’IS : il permet d’emprunter via la SCI pour acquérir un bien immobilier.
La SCI va emprunter une partie des fonds en plus de l’apport en compte courant que la holding lui aura accordé. Le montage holding et SCI permet alors de négocier un prêt bancaire à des conditions plus avantageuses.
A noter qu’il faut dans ce cas prévoir des conventions de trésorerie pour optimiser la circulation des fonds entre les entités.
Le financement immobilier est aujourd’hui un sujet de plus en plus complexe. On voit apparaître des montages avec des SNC (société en nom collectif) permettant des financements plus élaborés.
A ce jour le montage holding et SCI reste une valeur sûre en termes de financement et de transmission de patrimoine.
Si vous voulez en savoir plus, je vous invite à regarder nos deux vidéos sur la holding et la comparaison SCI IS ou IR.
Renvoi aux videos holding et SCI ….
Voilà j’espère que vous avez compris l’intérêt du montage holding et SCI pour un investisseur immobilier !
Un dernier conseil très important : chaque cas est spécifique. Il s’agit donc de faire du sur mesure car les statuts d’un investisseur de 65 ans à la retraite et 3 enfants ne seront pas le mêmes que ceux d’une personne de 40 ans avec une famille recomposée. Comme toujours sur ces sujets nous vous recommandons de travailler avec une équipe d’experts.
Si vous avez des questions, écrivez-nous en commentaires, nous y répondrons avec plaisir.
Je vous invite aussi à vous abonner à notre chaîne pour suivre nos prochaines vidéos dans lesquelles je vous aide à décrypter la fiscalité !
