Bonjour à tous
Je suis Céline Granier avocat fiscaliste.
Vous pensez que la fiscalité c’est compliqué ? Je vais vous aider à y voir plus clair !
Aujourd’hui, je vous parle de l’achat de bureau quand on est chef d’entreprise.
Pourquoi investir ? Quel est le bon moment ? Et comment procéder juridiquement ?
Nous allons voir tout cela ensemble !
Pour acheter ses bureaux, il existe différents montages juridiques. Je vais vous expliquer bien sûr lesquels au sein de cette vidéo.
Mais avant de rentrer plus en détails sur ce sujet, voyons d’abord pourquoi et quand acheter vos bureaux ?
Pourquoi et quand acheter vos bureaux ?
En tant que chef d’entreprise, l’achat de bureau est un moment clé dans votre parcours d’entrepreneur !
Si au début de votre activité, réaliser un investissement immobilier n’est pas la priorité puisque vous en êtes plutôt à réduire les coûts. Dès que votre activité se stabilise, c’est le moment de se pencher sur la question et de réfléchir à investir, et ce pour 2 raisons principales :
- Fin des loyers
Les loyers que vous payez actuellement chaque mois sont « à fonds perdus ». Le raisonnement est le même que pour l’achat de la résidence principale. Si vous achetez vos bureaux, plus de loyers à payer. - Patrimoine pour la retraite
Pour savoir si c’est le bon moment d’investir dans vos bureaux, je vous recommande d’évaluer la stabilité de votre activité à long terme. Egalement, soyez alertes sur les opportunités à saisir ! Il est par exemple possible que le propriétaire du local que vous occupez veuille vendre. C’est une bonne occasion d’étudier le sujet.
Comment acheter ses bureaux ?
Pour acheter ses bureaux, on peut le faire de 3 façons différentes :
- Achat en nom propre
- Achat par l’entreprise elle-même
- Achat par une SCI constituée pour l’occasion
Nous allons voir ensemble les 3 méthodes !
1 – L’achat en nom propre
Si vous achetez en nom propre vos bureaux, vous souscrivez un emprunt à titre personnel.
Dans ce cas, c’est votre entreprise qui va vous payer un loyer à vous en tant que personne. Ce loyer est une charge déductible.
Attention sur 2 points :
- ce montage est possible uniquement si vous n’êtes pas déjà fortement endetté.
- le loyer doit être au prix du marché sinon c’est contrôle fiscal assuré ! L’erreur habituelle est de caler le loyer sur les mensualités du prêt ou de le gonfler grossièrement. A ne surtout pas faire !
Avec ce montage, en tant que dirigeant, vous allez percevoir des revenus fonciers soumis à l’IR + les prélèvements sociaux. Si votre taux marginal d’imposition est de 45 %, les loyers seront taxés à 45 + 17,2 = 62,2 % … il faut donc réfléchir et faire des simulations chiffrées.
À la revente, la plus-value sera soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers au taux de 19 + 17,2 = 36,2 % avec une exonération totale au bout de 30 ans de détention.
En conclusion, l’achat en direct est intéressant si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et avoir à la retraite des revenus locatifs.
2 – L’achat par l’entreprise
Si vous avez créé une SARL c’est la société qui va acquérir le local professionnel. Si vous êtes en EI c’est l’EI qui achète. L’entreprise va ainsi augmenter son patrimoine et donc sa valeur.
Cette solution est à privilégier pour des activités comme l’hôtellerie, la boulangerie ou l’industrie car l’immobilier fait partie des moyens d’exploitation.
Dans ce cas, tous les frais liés à l’acquisition sont déductibles par l’entreprise : les frais de notaire, intermédiaires, les amortissements, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, la taxe foncière, les dépenses de réparation et d’entretien. Attention, si les locaux sont à usage professionnel et d’habitation, seule la partie affectée à l’exercice professionnel peut donner lieu à déductions.
Inconvénients de ce mode d’achat :
- il augmente le niveau d’endettement de l’entreprise
- le bien immobilier peut être saisi par les créanciers.
- A la cession de l’entreprise la vente inclut le bien immobilier, ce qui peut décourager des repreneurs.
- Quant à la plus-value, son mode de calcul n’est pas avantageux.
Conclusion : cette méthode est donc réservée à des activités spécifiques.
3 – L’achat par une SCI
La solution la plus intéressante sur le plan juridique et fiscal pour l’achat de votre bureau est la création d’une SCI (Société Civile Immobilière). Que vous soyez entrepreneur individuel ou en société, la SCI offre plus de sécurité patrimoniale et facilite la gestion, la revente ou la transmission.
Lors de sa création, attention à bien choisir votre régime fiscal entre la SCI à l’impôt sur le revenu ou la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Dans la SCI à l‘IR, ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part dans le bénéfice (revenus fonciers).
La SCI à l’IS, elle, est directement soumise à l’impôt sur les sociétés et ce régime permet d’amortir le local.
Nous vous invitons à visionner notre vidéo sur la SCI à l’IR ou à l’IS pour faire le bon choix entre les 2 solutions.
Dernier point sur la SCI, il est également possible d’intégrer une holding pour l’acquisition. Nous verrons cela dans une prochaine vidéo sur la holding patrimoniale.
Voilà j’espère que vous avez compris comment acheter votre bureau.
Un dernier conseil très important : avant de vous lancer, étudiez bien chaque situation et faites des simulations pour obtenir une solution correspondant parfaitement à vos besoins ! L’achat de bureau nécessite l’intervention d’experts et doit être minutieusement préparée.
Si vous avez des questions ou que vous souhaitez nous raconter où vous en êtes dans votre achat, écrivez-nous en commentaires, nous y répondrons avec plaisir.
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